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新华保险携手中金资本出资100亿元“砸向”不动产，为何险资热衷于做房东？

不动产成为险资眼中的香饽饽。财大气粗的新华保险携手中金资本共同设立规模约100亿元的基金，投向不动产领域。事实上，过去一年间，不少头部险企都选择了投资不动产，其中头部险企业的动作尤为明显。

　　2024年第一个交易日，新华保险欲掏出百亿元来押注不动产。

　　1月1日晚，新华保险发布公告称，拟与中金资本运营有限公司(下称“中金资本”)共同设立一家规模达100亿元的基金。

　　新华保险表示，该基金投资策略是以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。

　　不过，二级市场的投资者似乎对新华保险此次的“动作”反响平平，1月2日，新华保险A股盘中一度飘绿，截至收盘微涨0.22%。港股跌2.23%，报14.88元/股。

　　事实上，过去一年间，不少险资都选择了加码不动产。据不完全统计，2023年，中国平安、泰康人寿、太保寿险等多家险企先后共发布42份关于大额不动产投资的信息披露公告。

　　信达证券研报指出，不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。

　　新华保险携手中金资本成立基金

　　据新华保险披露，本次成立的基金规模为人民币100亿元，其中新华保险作为有限合伙人拟认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人拟认购100万元。中金资本负责基金的投资、管理及运营。

　　投资期限为8年，若投资期结束，上述基金即进入退出期。

　　对于基金设立原因，新华保险表示，公司作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产，符合公司业务发展需求及股东利益。

　　需要注意的是，此次新华保险的伙伴中金资本大有来头。据了解，中金资本是中金公司的全资子公司，累计资产管理规模超5100亿元。

　　整体来看，新华保险在近半年尤为活跃。

　　在2023年12月下旬，维梧资本旗下最新一支百亿基金维梧(苏州)健康产业投资基金完成终关，LP方就包括新华保险。

　　此外，一个月前，新华保险刚与中国人寿同时官宣称，拟共同设立一家注册资本达500亿元的“鸿鹄基金”私募证券投资基金，两家公司分别出资250亿元。

　　不过，彼时的公告显示，鸿鹄基金拟投资公司治理良好、经营运作稳健的优质上市公司股票，也就是说，该基金的资金或流向A股市场。本次新华保险与中金资本合伙设立的基金则是直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。

　　险资进击不动产

　　事实上，不只是新华保险，过去一年以来，险资似乎都格外“偏爱”不动产。

　　据中国保险业协会披露的数据不完全统计，在2023年，中国平安、泰康人寿、太保寿险、建信人寿、海保人寿等多家险企先后共发布42份关于大额不动产投资的信息披露公告。

　　从具体项目来看，投资地点包括武汉、宁波、北京、上海等一线城市，主要投资项目涉及商业办公、养老社区、产业园区等，投资方式包括物权投资、股权投资、债券计划等多种方式，有多个项目已进入实际出资阶段。

　　其中，中国平安延续了“大地主”的投资风格。2023年一月份再度投资了包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目、弘源新时代项目在内的四个产业园区不动产项目，总投资金额预计不超过73.33亿元。

　　而据中国保险业协会官网披露，中国平安还有上海来福士广场等六个商业办公不动产项目，北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目，北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目及北京市丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目四个不动产项目在手。截至目前，中国平安已对五个不动产项目累计出资总额超500亿元。

　　中国平安三季报显示，截至2023年9月30日，其保险资金投资组合中不动产投资余额为2094.82亿元，在总投资资产中占比4.5%。该类投资以物权投资为主，在不动产投资中占比76.1%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。

　　同年1月，友邦人寿披露了1份大额不动产投资公告，拟合计出资约51.81亿元拿下上海市虹口区北外滩89街坊项目，并将该项目命名为“友邦金融中心”；随后友邦人寿又收购了上海金创大厦4栋物业组合，总投资金额逾32亿元。

　　泰康人寿也在1月份公告披露，将出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。

　　此后在2023年5月，太保寿险公告，出资1.72亿元投资上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块。

　　险资为什么频频加码不动产投资？在业内人士看来，在当前国内利率大环境持续走低的情况下，一线城市的不动产投资无论是出于抗低利率风险还是长期投资规律来说，都是不错的选择。

　　信达证券研报指出，优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流，同时项目本身或拥有一定的增值潜力。在房地产利好政策密集出台的背景下，险企所投优质不动产项目估值或有望逐步回升，同时也有望为险企贡献稳定的现金流，或有助于险企增强资产负债匹配，提高长期资金回报率。

　　业内预测以2021年为基期，未来10年投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上。

　　虽然看起来险企们都在心照不宣的加码不动产，不过整体的配置比例并不高。

　　中国人寿副总裁刘晖2023年8月在该公司业绩发布会上介绍，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动，与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。国外保险公司对于不动产配置一般在10%左右，国内保险公司目前对于商业不动产等实物资产的配置比例仍比较低。

　　“掉队”的新华保险

　　在A股、不动产领域豪掷数百亿的新华保险回归自身上，却并不令人满意。

　　成立于1996年的新华保险在2008年业因保费收入超过千亿而被业内瞩目。彼时在行业排名中“坐三望二”，位居行业第一梯队。随后，新华保险还成为了中国第一家A+H股同步上市的保险公司。

　　不过，随着转型失利，公司保费增长停滞，再加上原董事长“万峰”事件，以及“后万峰时代”的人事地震，新华保险出现“掉队”迹象。

　　具体来看，新华保险在万峰之后，先后经历刘浩凌、徐志斌、李全、杨玉成四任董事长。目前，新华保险的掌舵人是70后“券商系”大佬杨玉成，作为券商老将，杨玉成曾在申万宏源集团供职长达15年。

　　2023年前三季度，新华保险业绩不如人意，营收利润双降，前三季度实现营业收入6188.55亿元，同比下降18.6%；实现归属于母公司股东的净利润95.42亿元，同比下降15.5%。其中，第三季度单季实现营业收入129.12亿元，同比下降47.6%；归母净利润亏损4.36亿元，同比下滑120.7%。

　　12月11日，新华保险最新发布的保费收入公告显示，公司2023年前11个月累计原保险保费收入为1597.38亿元，同比增长1.91%。而中国平安、中国人保、中国太保、中国人寿前11月保费收入分别为7383.78亿元、6132.26亿元、3987.34亿元、6146亿元，增速分别为4.5%、7.3%、7.5%和3.9%。和同行相比，新华保险保费收入规模与增速明显稍逊一筹。

　　此外，新华保险目前还面临着新业务价值下滑的难题，据了解，寿险的新业务价值可以理解为寿险新保单的利润，反映了一家寿险公司的经营能力和业务拓展销售水平，代表着公司未来的增长潜力。

　　数据显示，新华保险的新业务价值在2021年下降34.9%至59.8亿元，2022年继续缩减至24.23亿元，2023年上半年虽同比上升17.1%至24.74亿元，但仍与2020年上半年的52.21亿元有较大差距。

　　偿付能力方面，截至2023年三季度末，新华保险核心偿付能力充足率和综合偿付能力充足率分别为146.10%、239.52%。

来源：中金在线

新华不动产资产资本利率披露